Osceola County Purchases Land for Affordable Housing

Published on: Jan 23, 2020

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Osceola County, Florida – Affirming its commitment to create affordable housing opportunities for residents, County Commissioners unanimously approved the purchase of 82 acres of land adjacent to the Poinciana SunRail station recently.

Because it is in walking distance of the start of a 16-station commuter rail system that runs 49 miles through Orlando to DeBary, the property is attractive for affordable housing – as well as “transit-oriented development” or TOD. TOD, and the mixed-use development it encourages, is critical to the long-term financial success of the SunRail system. Economic projections show development around the stations increasing the tax base and helping to pay for some the system costs over time.

“This acquisition will address one of our top community needs – making sure that our hard-working residents have a safe place they can call home,” said Osceola Commission Chairwoman Viviana Janer. “Affordable housing is a basic need for our community and the County has been creative in trying to find solutions – including setting aside $1 million a year to help developers move projects forward, and forming a public-private partnership that successfully created 100 units to transition the homeless out of hotels.”

Once the County closes on the property (purchased for $8.9 million) a master plan will be created, followed by a competitive procurement process to find developers to execute the plan. It is possible is that the County will sell the portion of the mixed use development to recoup its expenditures on the project.

Previous owners envisioned mostly single-family homes on the property – something that wasn’t desirable near the SunRail transportation hub, officials said.

To get the desired density, commissioners also changed the underlying zoning/development regulations to require a minimum of 18 units per acre.

In recent years, the County has supported various affordable housing efforts including, annually designating $1 million to pay mobility fees for eligible affordable housing projects and donating the land where the award-winning Cameron Preserve apartment complex opened with 100 units in 2019.

Cameron Preserve is an innovative public-private partnership that built affordable rental units to transition families out of hotels and homelessness. It has been recognized by the Regional chapter of the American Planning Association, the Florida Association of Counties and with a 2019 Award of Excellence from the National Association for County Community and Economic Development.

Paying mobility fees for affordable housing development can encourage the construction of affordable single-family houses and multi-family tax credit eligible housing developments. That has resulted in 300 units for families and seniors at Los Altos, Palos Verdes and Gannet Point.

The need for affordable housing in Osceola is most intense for households earning $35,000 or less. These households cannot afford to buy homes – they need affordable rental units. Additionally, over half of Osceola’s households are one- or two-person. Their needs could be accommodated in smaller units, but only a small portion of County housing stock (less than 10%) is studio apartments or one-bedroom units.  So a primary County housing strategy is to diversify housing stock by encouraging smaller units and rental units.

For example, the County now allows accessory dwelling units (ADUs) throughout the County. Minimum unit sizes for ADUs were eliminated, and the County does not charge impact fees for these units. The County recently changed the regulations to allow rental of such units throughout the County (previously this was allowed only in the tourist area).

Other County strategies to increase the diversity of our housing stock include creating Centers and other areas where a mix of uses, including high-density housing, is required. These centers are located in areas served by transit (such as the County’s SunRail stations) as well as areas where low-wage jobs are located.

Last year, the United Way’s ALICE report (asset limited, income constrained, employed), which quantifies the economics of working families to make ends meet in our state by comparing their income to a “survival budget" found that 46 percent of Central Florida residents live on the edge as living costs continue to rise faster than income. In Osceola County, 57 percent of families, an estimated 55,614 households, earned less than the basic cost of living.

That’s one reason County leaders have focused on NeoCity, a 500-acre technology district established to create high-paying technology jobs.

El Condado de Osceola Compra Terrenos para Viviendas Asequibles

Afirmando su compromiso de crear oportunidades de vivienda asequibles para los residentes, los Comisionados del Condado recientemente aprobaron por unanimidad la compra de 82 acres de terreno adyacentes a la estación del Poinciana SunRail.

Debido a que está a una corta distancia del inicio de un sistema de trenes de 16 estaciones, que corre 49 millas a través de Orlando a DeBary, la propiedad es atractiva para viviendas asequibles, así como "desarrollo orientado al tránsito" o TOD. TOD, y el desarrollo de uso mixto que fomenta, es fundamental para el éxito financiero a largo plazo del sistema SunRail. Las proyecciones económicas muestran el desarrollo alrededor de las estaciones aumentando la base impositiva y ayudando a pagar algunos costos del sistema a través del tiempo.

"Esta adquisición abordará una de nuestras principales necesidades de la comunidad, asegurándose de que nuestros residentes trabajadores tengan un lugar seguro al que puedan llamar hogar", dijo Viviana Janer, Presidenta de la Comisión de Osceola. "La vivienda asequible es una necesidad básica para nuestra comunidad y el Condado ha sido creativo en tratar de encontrar soluciones – incluyendo reservar un millón de dólares al año para ayudar a los desarrolladores a avanzar los proyectos y formar una asociación público-privada que creó con éxito 100 unidades para hacer la transición de los que no tienen hogares fuera de los hoteles."

Una vez que el Condado cierre en la propiedad (comprada por $8.9 millones) se creará un plan maestro, seguido de un proceso de adquisición competitivo para encontrar desarrolladores que ejecuten el plan. Es posible que el Condado venda la parte del desarrollo de uso mixto para recuperar sus gastos en el proyecto.

Los dueños anteriores imaginaban principalmente casas unifamiliares en la propiedad, algo que no era deseable cerca del centro de transporte SunRail, dijeron las autoridades.

Para obtener la densidad deseada, los comisionados también cambiaron las regulaciones subyacentes de zonificación/desarrollo para requerir un mínimo de 18 unidades por acre.

En los últimos años, el Condado ha apoyado varios esfuerzos de vivienda asequible, incluyendo, anualmente, designar $1 millón para pagar tarifas de movilidad para proyectos de vivienda asequible elegibles y donar la tierra donde el galardonado complejo de apartamentos Cameron Preserve abrió con 100 unidades en 2019.

Cameron Preserve es una innovadora asociación público-privada que construyó unidades de alquiler asequibles para hacer la transición de las familias fuera de los hoteles y la falta de vivienda. Ha sido reconocido por el capítulo regional de la Asociación Americana de Planificación, la Asociación de Condados de Florida y con un Premio a la Excelencia 2019 de la Asociación Nacional para el Desarrollo Comunitario y Económico del Condado.

Pagar tarifas de movilidad para el desarrollo de viviendas asequibles puede animar la construcción de casas unifamiliares asequibles y desarrollos de viviendas elegibles para créditos fiscales multifamiliares. Esto ha resultado en 300 unidades para familias y personas mayores en Los Altos, Palos Verdes y Gannet Point.

La necesidad de vivienda asequible en Osceola es más intensa para los hogares que ganan $35,000 o menos. Estos hogares no pueden comprar casas – necesitan unidades de alquiler asequibles. Además, más de la mitad de los hogares de Osceola son de una o dos personas. Sus necesidades podrían ser acomodadas en unidades más pequeñas, pero sólo una pequeña porción del stock de viviendas del Condado (menos del 10%) son apartamentos tipo estudio o unidades de un dormitorio. Por lo tanto, una estrategia de vivienda principal del Condado es diversificar el stock de viviendas fomentando unidades más pequeñas y unidades de alquiler.

Por ejemplo, el Condado ahora permite unidades de vivienda accesorias (ADU) en todo el Condado. Se eliminaron los tamaños mínimos de las unidades para las ADU, y el Condado no cobra cargos de impacto para estas unidades. El Condado recientemente cambió las regulaciones para permitir el alquiler de tales unidades en todo el Condado (anteriormente esto sólo estaba permitido en el área turística).

Otras estrategias del Condado para aumentar la diversidad de nuestro stock de vivienda incluyen la creación de Centros y otras áreas donde se requiere una mezcla de usos, incluyendo viviendas de alta densidad. Estos centros están ubicados en áreas servidas por tránsito (como las estaciones SunRail), así como áreas donde se encuentran empleos de bajos salarios.

El año pasado, el informe ALICE de United Way (asset limited, income constrained, employed), que cuantifica la economía de las familias trabajadoras para subsistir cada mes en nuestro estado comparando sus ingresos con un "presupuesto de supervivencia", encontró que el 46% de los residentes de la Florida Central viven al límite y que los costos de vida continúan aumentando más rápido que los ingresos. En el Condado de Osceola, el 57% de las familias, un estimado de 55,614 hogares, ganaban menos que el costo básico de vida.

Esa es una de las razones por las que los líderes del Condado se han centrado en NeoCity, un distrito tecnológico de 500 acres establecido para crear empleos de tecnología de alto pago.